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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  不過對於不同的機構掌門人來說,對於風險的評估自有一套算法,不排除有機構逆市大規模介入的可能。

  重估房地產金融鏈條影響

  一旦開發商融資渠道堵塞,會大幅推高融資成本,相關投融金融產品的預期收益也會水漲船高。如果地產商大規模面臨銀行開發貸收緊,資金是否會通過別的通道介入?

  記者瞭解到的消息顯示,此前多傢大型信托公司希望在2014年自主業務中,加大基礎產業投資信托和房地產信托的規模,而這兩者均被認為是目前市場上的風險"低地"。不過這種計劃,或受到銀行風向的影響而轉變。

  此前房地產行業持續上行,一直是各類機構最重要的"較低風險"業務標的。而一旦銀行緊縮情緒蔓延,將影響到整個投融資服務機構鏈條。除瞭銀行之外,券商資管、基金子公司,亦或者信托公司、PE等,都將面臨一次重新選擇。

  這兩種算法均基於房地產市場不會出現大規模系統性風險的推測,由於投融市場與項目往往存在資金錯配,一旦房地產市場融資鏈條趨緊,"借新還舊"的模式受到波動,可能會使相關風險蔓延。

  在這種背景下,不同的邏輯交鋒迅速在各類機構內部蔓延,不過多數是基於房地產市場不會出現大規模的系統性風險。

  "目前券商資管、基金子公司的房地產業務多是通道業務,其中自主管理的規模有限,更易受到銀行等金主情緒的波及。"按北京某券商研究人士的說法,與此同時,兩者的自主項目中,風控也面臨升級。

  以一二線城市和三四線城市作為"風險劃線"方式,在機構內部開始廣泛運用。基於這種劃分,認為一二線城市房地產市場仍將火爆,投融資業務受影響較小;三四線城市房地產漸出拐點,風險值得警惕。

  "房地產開發貸款對銀行來講是風險最小、利率最高的業務,開發貸都會上浮30%,同時個人貸款幾乎毫無風險"。上述上市房企高管對興業銀行的舉動也是出乎意料。



  按中金報告,截至2013年上半年末,興業銀行表內外房地產、地方政府相關融資分別約為0.50萬億、0.71萬億,占其總資產的比例為34%,為上市銀行中最高。其調研發現,興業從2013年年中以來就開始顯著降低對房地產行業的風險偏好。

內容來自sina新聞

  其公告稱,春節後要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研,並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。其稱,停辦瞭占比極小的房地產夾層融資業務,但對經營無實質性影響。

  銀行風向的改變,將重構各機構地產融資鏈條。在銀行漸次退出之後,券商直投、基金子公司、信托、PE,誰將會接盤?這或許取決於它們與房地產商的博弈以及各自的投資邏輯。

  連日來,興業銀行暫停辦理房地產夾層融資,以及房地產供應鏈金融業務的消息,引發市場對房地產金融風險的擔憂。

  24日晚間,興業銀行的澄清公告,實際上驗證瞭市場的部分猜想。

  僅從集合信托發行數據來看,2014年以來,成立120隻房地產集合信托,募集資金365億元,相比2013年同期149隻募集431億元下滑明顯。但從收益率來看,目前,房地產類信托平均收益在各類信托中翹首。

  僅以興業銀行叫停的夾層融資為例,即多為銀行委托信托公司,向項目公司進行"明股實債"的投資,這種模式在國內地產融資鏈條中應用十分廣泛,融資主體不僅包括中小型開發商,也包括部分上市房企。

  "應該隻是短期現象。"同一天,記者致電多位信托業內人士,其中不少對於興業暫停地產夾層融資,對信托業的影響三緘其口。

  不過北京某信托公司發展研究部總經理認為,興業銀行此舉可能隻是短期行為,並不意味著銀行整體風險轉變。

  而一位曾經就職於興業銀行總行從事非標投資人士猜測,此舉可能源自興業高層領導控制風險的考慮。若此屬實,或意味著興業即將在3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策,仍會限制房地產的表外非標準化債權資產增長。

  機構擔憂升級背後,意味著原有資金退出沖動加大。而各類機構對於樓市的風險評價,也成為未來市場轉變的關鍵。

  機構博弈風險梯隊

  僅以信托為例,按中信證券發佈的一份研報,2014年至少將有近2500億元的地產集合信托到期兌付,在萬億規模的到期兌付集合信托中,占25%左右。

  相比而言,信托業單一資金信托的存量規模約是集合信托的2.8倍,到期的地產類單一信托規模數據可能大於這一數字。

  一旦轉向,誰來接盤?

  "不同信托公司參與夾層融資業務的比例尚無統計數據,同時,不同銀行的政策風險尚不明朗,因此對單傢信托公司的影響暫無法估算。"上述信托人士坦言。



  而另一個風險梯隊評估方式,則來自於抵押品和資金流的計算。北京某信托公司高管受訪時認為,可以通過兩個指標的控制,有效防范相關信托產品的風險預期。

  業內人士認為,興業銀行歷來以房地產和地方政府相關融資著稱,同時也一直扮演同業風向標,此舉可能意味著後續銀行業將整體回調房地產行業的風險偏好。

  某上市開發商高管也證實瞭這一說法,"興業做的房地產貸款量一直比較大,走理財信托的這一塊的規模很大,收縮的應是這一塊"。

銀行夾層融資明股實債 機構地產融資鏈條變陣

  市場的擔心正是來自於這種示范效應。銀行擔憂一旦升級,可能會加劇房地產融資的緊張局面。

  但事實上,不同機構投資邏輯的博弈已漸次上演。



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