廉價資金時代的並購：地產行業超級大鱷將誕生
在房地產並購市場，融創動手最早，卻不是收益最多的一傢。
2015年，在房地產並購市場動作最大的是恒大和萬科兩傢龍頭房企，有充裕現金在手，卻面臨不斷沖高的地價，這種矛盾讓恒大和萬科不約而同選擇瞭借道存量市場兼並收購以擴大業務版圖。
2014年，萬科的市場占有率為2.8%，相比發達國傢龍頭企業的水平還有一倍以上的上升空間。而通過兼並和收購，萬科董秘譚華傑認為，大型房企很有可能打破美國開發商6%的市占率上限；在不遠的將來，銷售規模達萬億、中國房地產界的超級大鱷將會誕生。
兇猛的恒大與萬科
“大魚吃小魚”的現象在地產行業愈演愈烈。
今年以來，恒大、萬科、保利等龍頭房企均悄然展開並購，其中尤以恒大、萬科最為兇猛。
5月28日，恒大以31億元人民幣（包括15億元債務）取得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權；6月又花費55億元人民幣收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%股權。7月以65億港元收購華人置業位於成都市3個住宅及商業辦公樓項目；10月更是用70億港元收購瞭信和置業、中渝置地、華人置業位於重慶的商住物業。
短短半年時間內，恒大在西南和華中區域堡壘城市重慶、成都、武漢並購市場上，就已花費200億。
與恒大的大手筆相比，萬科的並購動作顯得較為低調。
10月13日晚，綠景中國地產（00095.HK）發佈公告稱，已與萬科的全資附屬公司Wkland Investments V Limited訂立認購協議，後者將按每股2.20港元的價格認購其3億股新股份，認購總價6.6億港元。交易完成後萬科在綠景中國的持股比例將達17.81%，晉身第二大股東。
10月30日，上置集團有限公司刊發公告稱，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司Mainlandcn Ten Company Limited訂立買賣協議。通過這項協議，萬科將收購上置集團位於上海市閘北區寶山路街道的上置·綠洲雅賓利花園項目。
其他萬科接觸的收購標的還包括佳兆業上海項目、瑞安房地產持有的企業彰化信貸什麼是房貸信貸貸款全省皆可處理天地3期。融創中國作為並購的先行者，今年也介入瞭雨潤集團的重組並購，但目前並無確定性結果。
長富匯銀基金執行總裁楊明偉表示，房地產進入瞭一個存量時代，必然伴隨著行業並購。據國傢統計局數據，盡管自2015年6月以來，受政府提振房地產市場的拉動，住宅價格開始回升，但截至9月底，國內待售商品房庫存水平仍處於6.65億平方米高位，存量仍待消化。
一方面，房企要消化存量；另一方面，土地價格卻日漸上漲，開發商的拿地成本與日俱增。2015年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價為1308元/平方米，較去年同期上漲11.0%；其中住宅用地樓面均價2108元/平方米，同比上漲22.4%。
土地價格和房價的差距越來越小，新項目利潤式微，房企會尋找存在價格差的老項目進行改造，低成本收購已逐步成為房企獲得項目資源的重要手段。如萬科入股的綠景中國地產就擁有多個舊城改造項目。
中國指數研究院數據顯示，2015年前三季度房地產行業完成並購案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產行業並購案例236起，涉及金額1768億元。而在2013年，僅並購153起，涉及金額863億元。
總體來看，股權收購和項目收購是房企並購的主要模式。企業通過參股目標企業或與其他機構合作開發的方式控股目標企業，可獲得較高利潤；而通過對目標項目的收購可以幫助企業獲得開發資源，擴大佈局范圍。企業並購的實質是獲得土地資源和戰略轉型。
大型房企受益廉價資金
房地產行業的並購喊瞭多年，為何在2008年都沒有發生大規模並購，而在2015年發生？
這與行業大環境不佳有關。據中國指數研究院數據，2015年中期，地產上市公司平均投入資本回報率降至8.3%，其中11傢公司的投入資本回報率在15%以上，而33傢公司平均的投入資本回報率不到5%。行業的發展和分化為房地產行業的兼並重組創造瞭條件，未來整個行業需要通過並購整合來提高收益，實現資源優化配置。
企業層面，今年全國房地產投資失速，主要源於資金缺位使多數中小房企拿地積極性消退、項目開工延緩、銷售回款速度明顯降低，進而持續惡化企業資金面。更多中小房企經營壓力上升，被迫出讓企業項目或變賣股權引進戰略地下室信貸年息借貸增貸轉貸民間信貸投資者以維系企業正常運營。
但從資金角度，持續低利率環境為大企業並購創造瞭條件。自去年11月以來，央行已進行六次降息、四次全面降準，五年以上長期貸款利率已經破“5%”，房企公司債發行規模和金額較去年同期大幅增長，促使並購潮湧現。
對大型房企而言，利率持續下行，開發商融資成本已是十年來最低。國慶之前，萬科發行的一年期公司債利率僅為3.5%，逼近國債信用水平。而在今年6月，恒大發行瞭一筆5年期200億公司債券，利率詢價區間4.3%-5.8%；10月15日恒大再次發行200億非公開公司債券，創國內最大規模私募債紀錄。
此外，宏觀政策也為房地產行業的並購創造瞭機會。2012年至今，上市企業跨國並購、並購重組、產業內部整合等交易形式頻受國傢利好政策支持，行業兼並重組活動日趨活躍。
今年1月16日證監會發言人表示，上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的，國土資源部不再進行事前審查。並購政策的松綁不僅能幫助企業進行戰略部署、實現規模跨越式擴張、提高營利能力，同時企業還可以通過兼並重組獲得稀缺資源，順利實現產業轉移與升級。
中國指數研究院有關人士指出，房企在並購過程中不可避免會面臨融資、管理、法律和政策等風險，在並購過程中通過引入咨詢公司、律師、會計事務所和評估等中介機構，有利企業掌握全面的項目信息，提高估值準確性。並購完成後，對資源、財務和管理的高效整合能夠實現雙方資源互補，最大化公司價值。對於一些跨區域或跨國傢間的並購，加強並購雙方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張曉玲新聞來源http://money.163.com/15/1105/05/B7KQ7D1P00253B0H.html
- 貸款信用貸款怎麼貸款比較會過件建地怎麼貸款比較會過件 新北市中小企業貸款信貸年息
- 建地建蔽率怎麼貸款比較會過件 房貸利率比較信貸年息 高雄房屋增貸
- 土信貸高雄大寮土信貸 信貸房貸利息怎麼貸款比較會過件 信貸代墊怎麼貸款比較會過件
全站熱搜
留言列表
